Acción de Desahucio y Enervación

La acción de desahucio es aquella que se inicia para el desalojo de un inmueble, lo que jurídicamente viene llamado en el lanzamiento. En este artículo me centro en hablar de la acción que viene dada por el impago de las rentas en un alquiler, por lo tanto de la acción de desahucio por impago de rentas. Según la ley el arrendador tiene derecho a hacer uso de esta acción en el momento en el que se produce el impago de las mensualidades correspondientes. Esto es así incluso aunque sólo estemos hablando de una mensualidad y de un retraso de poca entidad, es decir, que si la renta se debiera pagar entre los días 1 y 5 de cada mes y llegado el día 6 aún no se hubiera producido el mismo, se podría interponer la correspondiente demanda de desahucio y que después incluso de pagarse la demanda puede prosperar, ya que no está obligado el arrendador a soportar continuos retrasos en el pago de la renta. La jurisprudencia del TS no deja lugar a dudas en este sentido y la reciente sentencia del Alto Tribunal de 27 de marzo de 2014 hace referencia en este sentido indicando que en su fallo que: “el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”

En este punto el TS también habla de la posibilidad de enervar la acción, que también quedaría salvaguardada en el caso de que se produjera el pago de las rentas adeudadas después de la presentación de la demanda. La enervación de la acción es un privilegio que tiene el arrendatario por el que pagando, dentro del plazo de 10 días dado por el secretario judicial, las cantidades que se deben deja sin efecto la acción de desahucio y, por lo tanto, salvaguarda su derecho. Pero esta opción es limitada a una sola vez en el transcurso de la vida del contrato arrendaticio, es decir, que si se produce de nuevo el impago de las rentas no se tendrá de nuevo esta posibilidad y por lo tanto la acción de desahucio llegará a sus últimas consecuencias.

Aún así hay que tener en cuenta que la ley establece también una prerrogativa en la que se establece lo siguiente: si se ha requerido de forma fehaciente al arrendatario las cantidades que se deben y transcurrido un mes desde la notificación se interpone la demanda y no se ha producido el pago de todas las cantidades, ya no habrá opción a la enervación, perdiéndose este derecho y por lo tanto la posibilidad de paralizar el procedimiento.

En un artículo posterior trataremos los momentos de la enervación según la regulación actual.

Manuel González Rojas
Abogado